Bouwen in de wei moet meer kosten

Opiniestuk in Trouw, 23 mei 2001, door Jeroen Dijsselbloem, Staf Depla en Adri Duivesteijn

Iedereen is het erover eens. We moeten zuinig zijn op de open ruimte in Nederland. Een groot deel van de ruimte voor nieuwe woningen en bedrijfsterreinen moet dan ook in de bestaande steden gevonden worden. Financiële prikkels om zuinig ruimte gebruik te stimuleren zijn dan ook onmisbaar in het nieuwe grondbeleid. Het kabinet erkent het mogelijke belang van een heffing op ruimte die wordt volgebouwd. Ze blijft echter vooralsnog steken in studies. In Haagse taalgebruik betekent dat op de lange baan schuiven. De PvdA-fractie wil deze logische stap in de verdere vergroening van ons belastingstelsel, in navolging van Vlaanderen, zo snel mogelijk invoeren.

Stadsontwikkeling is booming business. Het is financieel aantrekkelijk om in het buitengebied nieuwbouwlocaties of bedrijfsterreinen aan te leggen. Veel gemeentelijke grondbedrijven leveren dankzij deze activiteiten een bijdrage aan de gemeentelijke begroting. En voor de grondeigenaren en ontwikkelaars is het ook een aardige inkomstenbron. Een heel ander beeld leveren te saneren oude bedrijfsterreinen of verpauperde stadswijken op. Als een gemeente ervoor zou kiezen eerst deze plekken in de stad te saneren en opnieuw in te richten, moet zij daar geld bij leggen. Veel geld, veel meer dan de bijdrage die uit subsidiepotjes van de rijksoverheid kan worden gekregen.

Die scheve verhouding is een belangrijke stimulans voor gemeenten om eerder te kiezen voor uitbreiden dan voor "inbreiden". Liever het groene buitengebied in, dus. En delen van de stad blijven in verwaarloosde staat achter. Dit is sociaal ongewenst en kost onnodig veel ruimte. Steden moeten niet verdeeld zijn in "ghetto's" van twee onder een kap huizen en gebieden waar alleen 'probleemgroepen" wonen. Steden moeten voor iedereen aantrekkelijker plaatsen zijn om te wonen, te werken en te ontspannen. Alleen dan kan de ruimtevretende trek naar randgemeenten voorkomen worden.

Wij stellen voor om iedereen die een stukje van de open ruimte van Nederland afsnoept, door het te bebouwen, een bebouwingsheffing (open ruimte heffing) van 25 gulden per vierkante meter te laten betalen. Hiermee slaan we twee vliegen in één klap. Deze heffing op het bebouwen van groene ruimte maakt uitbreiden minder winstgevend. Hierdoor zal er eerder gekozen worden om te investeren in herstructurering van de bestaande stad. Volbouwen van onze open en groene ruimte wordt afgeremd. Ten tweede willen wij dat de opbrengst binnen de regio via een regionaal fonds ten goede komt aan het saneren en herinrichten van oude locaties in de stad of het versterken van de groene kwaliteit van het buitengebied. Inbreiden wordt dus goedkoper. Deze hefboom maakt dat gemeenten er voor kunnen kiezen om eerst het oude vervuilde terrein met leegstaande fabriek achter het station te gaan opruimen, alvorens weer nieuwe weilanden bouwrijp te gaan maken.

De heffing moet overal in Nederland worden betaald. En in de rode contourgebieden? Deze zijn toch bestemd voor bebouwing? Ja, maar binnen de beperkte nog te bebouwen ruimte moet de wethouder stadsontwikkeling steeds de keuze maken: inbreiden of uitbreiden. De heffing draagt er dan aan bij om zuinig om te gaan met die schaarse bouwruimte binnen de rode contour. Voorkomen moet worden dat de rode contour snel tot de grens wordt volgebouwd en de gemeente om verlegging van de contour gaat vragen. Bovendien moet er prioriteit liggen bij het opknappen van de bestaande stad. Alleen de huidige bebouwde gebieden binnen de rode contour kunnen heffingsvrij opnieuw worden bebouwd. Het kabinet wil de open ruimte heffing beperken tot de zogenaamde balansgebieden (alles buiten de natuurgebieden en de rode contour). Dan levert het instrument weinig op.

In het debat over de open ruimte heffing wordt vaak de vraag gesteld: wordt het een regulerende heffing of een bestemmingsheffing?. Gaat het er vooral om het op de schop nemen van de groene polder te voorkomen of gaat het er vooral om om extra geld te genereren voor beleidsmaatregelen? Voorop gesteld zij dat beiden voor ons interessant zijn. Of de heffing regulerend zal zijn is, naast de hoogte van de heffing, sterk afhankelijk van de economische situatie en de situatie op de woningmarkt. Op dit moment zal een heffing van 25 gulden per m2 weinig reguleren. Bij de huidige huizenprijzen zijn de winstmarges voor projectontwikkelaars, gemeenten en grondeigenaren veel hoger. Als voedingsbron voor een regionaal fonds is zij echter op dit moment zeker effectief. In zich wijzigende marktomstandigheden kan die verhouding omslaan. Als we uitgaan van de bouwopgave uit de vijfde nota Ruimtelijke Ordening komt de komende 30 jaar elk jaar 1 miljard beschikbaar.

Een politiek belangrijke vraag is verder: zorgt een open ruimteheffing ervoor dat wonen in het groen alleen nog voor rijken is weggelegd? Nee, dus. Dit financiële instrument komt niet in de plaats van planologie, maar is een flankerend instrument om het doel van ‘efficiënt omgaan met de schaarse ruimte’ te bevorderen. Het is geen aflaat om vervolgens in het groene buitengebied villa’s te kunnen bouwen. Daarvoor geldt nog altijd contouren en bestemmingsplannen, die worden getoetst door provincie en rijksoverheid.

Een tweede politiek lastige vraag is: wordt de prijs van woningen niet nog verder opgedreven door de heffing waardoor starters en andere groepen met een klein gezinsinkomen niet meer aan kopen toekomen? Ook daarop kan stellig negatief worden geantwoord. Beide macro-economische instituten, Nyffer en Centraal Planbureau, verwachten dat met de heffing de winstmarges van grondeigenaar, grondbewerker, ontwikkelaar, bouwer en gemeente zullen worden afgeroomd. Dat heeft ermee te maken dat nieuwbouwwoningen moeten concurreren met bestaande woningen die ook te koop worden aangeboden. Een eenzijdige prijsverhoging van de woning is daardoor niet mogelijk. Het Kabinet onderschrijft overigens deze stelling in haar eigen nota grondbeleid.

De heffing zal in ons voorstel worden geheven op de oppervlakte van de nieuwbouwkavel. De eigenaar moet de heffing betalen op het moment van verlening van de bouwvergunning. Er wordt geen onderscheid in heffingshoogte gemaakt naar de bestemming van de bebouwing. Wel mogen regio's vanwege de verschillen in woning- en grondmarkt besluiten meer dan de 25 gulden per vierkante meter te vragen.

De inning vindt plaats door de rijksoverheid die de middelen ten goede laat komen aan regionale fondsen, enigszins vergelijkbaar met de regionale mobiliteitsfondsen.

De middelen in de regionale fondsen zullen voor een belangrijk deel ten goede moeten komen aan stedelijke vernieuwing. Maar er zijn nog andere bestedingsmogelijkheden. Ten eerste investeringsbijdragen aan de kwaliteit en toegankelijkheid van de groene omgeving van de stad. Ten tweede vraagt het afkopen van oude bestemmingsplannen nogal wat geld. Oude bestemmingsplannen bieden nu soms nog volop ruimte voor uitbreiding van bebouwing in gebieden waar we dat niet meer willen. Het aanpassen van die oude plannen aan nieuwe inzichten brengt planschade met zich mee voor betrokkenen. De financiering hiervan zou plaats kunnen vinden uit het regionaal fonds. De exacte verdeling van de middelen is aan de regio zelf. Het Rijk toetst slechts aan de hier genoemde doelen.

Het feit dat via de regionale fondsen ook verevening kan plaatsvinden tussen gemeenten is een groot voordeel van de open ruimteheffing. Niet elke gemeenten heeft een eigen nieuwbouwwijk of nieuw bedrijfsterrein nodig om geld te verdienen om de oude wijken en bedrijfsterreinen op te knappen. De heffing ondersteunt dan ook de inzet van de Vijfde Nota dat gemeenten veel meer samenwerken in de ruimtelijke ordening in plaats van elkaar beconcurreren. Een concurrentie die onnodig ruimte vraagt. Op dit punt kan het fonds dat de gemeenten in de regio Eindhoven-Helmond gezamenlijk voeden met een heffing op nieuwbouw als voorbeeld dienen.

Vorige pagina