Bij artikel "Huurbeleid: plannen van minister Dekker in de Kamer" van 22 februari 2006

Huren zijn niet te laag!

Samenvatting rapport OTB: huurbeleid en stedelijke vernieuwing: een verkenning van de effecten van modernisering

Minister Dekker is van mening dat huurwoningen in Nederland veel te laag zijn. Onderzoek toont aan dat dit niet het geval is. Een vergelijking tussen de feitelijke kosten van koopwoningen met de gemiddelde huurprijzen laat zien dat deze kosten helemaal niet zoveel verschillen.

OTB-rapport
Het onderzoek richt zich op de vraag wat de modernisering van het huurbeleid kan betekenen voor de stedelijke vernieuwing. Uitgangspunt is dat het huurbeleid zal leiden tot een opwaarts effect van huren richting marktprijzen.

Markthuren
Uitgangspunt voor het vaststellen van de hoogte van markthuren is dat een markthuur niet hoger mag zijn dan de (maandelijkse) kosten van een koopwoning van vergelijkbare waarde.
De maandelijkse kosten van een koopwoningen kunnen op verschillende manieren berekend worden, namelijk a) op basis van de gebruikskosten van een woningen en b) markthuur op basis van commerciële huur.
Gebruikskosten: berekening van de maandelijkse kosten van de woning, waarbij niet alleen de kosten van vermogen (o.a. hypotheek), kosten van management (o.a. belastingen, verzekeringen,) maar ook de opbrengsten (waardestijging) van de woning in verrekend zijn. De markthuur van een woning zou ongeveer gelijk moeten zijn aan de netto-gebruikskosten van een woning.
Markthuur commerciële sector: commerciële huursector als uitgangspunt. Huur wordt uitgedrukt als percentage van de WOZ waarde (de 5,4% WOZ waarde peiljaar 1999 van Dekker)

Vergelijking kosten woningen
Uit doorrekeningen van de huren blijkt dat in veel gevallen de markthuur en de gebruikskosten van de huurwoningen helemaal niet zo ver uit elkaar liggen. Gemiddeld is de markthuur op basis van de gebruikskosten 7% hoger dan de huidige kale huur van de woning. De markthuur op basis van de commerciële huur ligt 25% hoger dan de kale huur. Opvallender nog zijn de verschillen tussen de maximale huur enerzijds en de gebruikskosten en commerciële huren anderzijds.

Gemiddelde kale huur: €357,-
Gemiddelde maximale huur: €508,-
Gebruikskosten: €382
Commerciële huur: €449,-

De gemiddelde kale huur en de gebruikskosten schelen niet veel. Het is voordeliger de woning in bezit te hebben dan de woning tegen maximale huurprijs of commerciële prijs te huren. Er is wel een groot verschil tussen de gebruikskosten van een woning en de daadwerkelijke uitgaven aan een woning. Een woning met €423 gebruikskosten kent maandelijkse uitgaven van ruim €900,- Veel huurders zouden met een koophuis op lange termijn wellicht voordeliger uit zijn, de maandelijkse lasten zijn niet op te brengen.

De verschillen tussen de huidige huur en de gebruikskosten verschillende tussen groepen en gebieden. Bij jongeren en huishoudens met de laagste inkomens in het verschil tussen de huidige huur en de gebruikskosten het grootst. Voor hen is het wel echt voordelig te huren (groep met weinig koopmogelijkheid). Bij huurders in de stedelijke vernieuwingsgebieden, huursubsidieontvangers, bewoners van woning tot WOZ €100.000 (1999) en huurders van meergezinswoningen zijn de gemiddelde gebruikskosten lager dan de huidige kale huur. Voor deze groepen is huren relatief ongunstig.
In de vier grootstedelijke regio`s zijn de verschillen tussen de gebruikskosten en de huur groter. ROA en BRU: huidige huren laag vergeleken de gebruikskosten (dure koopsector). Haaglanden en Rotterdam: gebruikskosten laag vergeleken de huren (goedkopere koopsector).

Gevolgen stedelijke vernieuwing:
Het beleid van Dekker beoogt meer doorstroming van huurders met hogere inkomens naar koopwoningen. De onderzoekers stellen dat het ook mogelijk is dat er juist een grotere vraag naar goedkopere huurwoningen kan ontstaan of dat de bereidheid tot verhuizen afneemt. In Amsterdam geven huurders met hogere inkomens aan eventueel te willen kopen. Huurders met middeninkomens hebben veelal financieel niet de mogelijkheid te kopen.

Conclusie: huren zijn feitelijk niet te laag. Het niveau waar Dekker wil dat de huren heen groeien is veel hoger dan en feitelijke kosten van een woning.

Vorige pagina