13 december 2005

Voorstellen Dekker over toekomst corporaties:

Huurwoning in betere buurten en randgemeenten worden commerciële activiteit: voorstellen Dekker maken tweedeling tussen kansrijke en kansarme wijken groter

Positief in de voorstellen van Dekker is dat corporaties hun taken in het beheer en opknappen van buurten met veel goedkope woningen mogen verbreden. Teleurstellend is dat Minister Dekker de doelgroep van corporaties beperkt tot mensen die minder dan 33.000 euro bruto verdienen. Volgens de PvdA zijn in de huidige woningmarkt in veel regio’s mensen die geen koopwoning hebben met een inkomen tot 45.000 euro aangewezen op een corporatiewoning. Rond uit slecht is het voorstel van Minister Dekker om de bouw, verhuur, onderhoud en renovatie huurwoningen met een hogere marktwaarde (WOZ-waarde boven bepaalde grens) tot een commerciële activiteit te maken. Deze woningen liggen vooral in kansrijke buurten en randgemeenten. Corporaties mogen de huren van deze woningen met een hogere WOZ waarde vanaf 1 juli 2006 jaarlijks extra verhogen. Corporaties die in de betere buurten en randgemeenten wel goedkopere woningen willen blijven aanbieden krijgen het financieel moeilijk. Het is immers een commerciële activiteit geworden. En commerciële activiteiten worden belast. Bovendien verplicht de minister corporaties commerciële tarieven voor deze woningen te hanteren. Bovendien moeten corporaties mee gaan betalen aan de huursubsidie. In ruil hiervoor mogen corporaties de huren van 25% van de huurwoningen met hogere WOZ-waarden jaarlijks extra verhogen. Het kabinet lijkt de tweedeling tussen kansrijke en kansarme wijken bewust groter te maken. Corporaties worden gedwongen hun publieke taken te beperken tot in de minder kansrijke buurten. En met financiële prikkels worden corporaties gestimuleerd de huren van huurwoningen in betere buurten extra te verhogen.

Dit alles leidt er toe dat woningen in meer gewilde wijken en in de randgemeenten onbetaalbaar worden voor bijvoorbeeld jongeren en mensen met een middeninkomen. Zij kunnen alleen nog maar terecht in de kansarmere buurten in de grote stad om een betaalbare woning te vinden.

Lokale PvdA-bestuurders zullen er alles aan doen om sluitende afspraken met corporaties te maken om de huren niet extra te verhogen en zo de tweedeling tussen kansarme en kansrijke wijken niet te vergroten.

De voorstellen om de positie van de gemeenten te versterken en corporaties te dwingen te investeren, vindt de PvdA een stap in de goede richting. Teleurstellend zijn de voorstellen om het toezicht minder vrijblijvend te maken. De Minister blijft zelfregulering centraal stellen. Staf Depla: “de slagers laat je toch ook niet zelf de regels van de vleeskeuring vaststellen”. De wens van een meerderheid van de Tweede Kamer om met externe visitatie en de prestaties van de individuele corporaties openbaar te maken, de positie van gemeenten en bewoners te versterken negeert de minister. De PvdA wil dat visitatie een belangrijk instrument is voor het extern toezicht. De Minister wijst het af. Gelukkig biedt de minister wel een voorzichtige opening om raden van commissarissen van corporaties die onvoldoende presteren weg te sturen.

Lees de brief van de Minister en overeenkomst met Aedes

samenvatting brief Dekker over corporaties

1) missie van corporaties: brede zorg voor wonen. Uitgesplitst in 2 doelstellingen:
  1. gereguleerde huurwoningen primair toewijzen aan aandachtsgroep (inkomen tot 33.000 = zf grens) : daarbij geldt dat corporaties wel mensen met hoger inkomen mogen huisvesten wanneer deze huisvesting bijdraagt aan opgave voor bijv. leefbaarheid in gemengde wijken. Binnen deze doelstelling vallen ook aparte doelgroepen als studenten, ouderen, expsych. Patienten etc.
  2. investeren in woningbouw en herstructurering: aanpak van wijken - missie bepaald wat toegestane activiteiten zijn: lokaal beoordelen wat wel en niet is toegestaan (wel ook ruimte voor bouw bijv. brede scholen, zorgvoorzieningen etc)

2) gemeenten en corporaties op lokaal niveau:
  • meerjarige prestatieafspraken: corporaties doen investeringsaanbod op basis van woonvisie.
  • bij geschillen eerste stap mediation. Wanneer dit niet werkt beoordeelt minister conflict op basis van investeringsvermogen corporatie. Hiervoor wil zij één maatstaf ontwikkelen: investeringsdoelstelling. De minister beoordeelt op basis van deze maatstaf of het bod van de corporatie of de vraag van de gemeente terecht is. Minister kan evt. sancties opleggen tegen de corporatie (aanwijzing, bewindvoerder) of gemeente er op aan spreken.
  • landelijke toelating corporaties: evt. via matching middelen, ook toelating commerciële marktpartijen. Voorwaarde voor corporaties is dat ze alleen in een ander deel van het land mogen investeren wanneer ze in eigen regio goede prestatieafspraken heeft gemaakt.
  • stakeholders zoals huurders maar ook bijv. politie (zie rapport vertrouwen in de buurt) betrekken bij prestatieafspraken.
    • 3) activiteiten corporaties
  • europa-proof maken: scheiding commerciële en sociale activiteiten
  • met staatssteun (niet commercieel):a) bouw, verhuur, onderhoud, removatie evt. verkoop van woningen in gereguleerd gebied, b) activiteiten die leefbaarheid en woonkwaliteit woningen gereguleerd gebied bevorderen c) bouw, verhuur en onderhoud maatschappelijk onroerend goed (scholen, welzijnsgebouwen etc.)
  • zonder staatssteun: huurwoningen, leefbaarheid en woonkwaliteit overgangs- en geliberaliseerd gebied(DUS 25% VAN DE WONINGEN MET DE HOGERE WOZ-WAARDE) winkel en bedrijfsruimte met commerciële bestemming, bouw en verkoop van koopwoningen, activiteiten voor anderen dan eigens huurders zoals onderhoud voor VVE`s. HET LIJKT EROP OF SOCIALE KOOPSECTOR EN TE WOON-CONCEPT COMMERCIËLE TAKEN ZIJN.
  • voor de commerciële taken worden alle kosten tegen bij commercieel vastgoed gebruikelijke tarieven in rekening gebracht: leningen, inzet eigen vermogen, doorberekening interne kosten en daarnaast vpb-verplichting. Dit geldt ook voor renovatie, onderhoud etc.
    •  4) vrije dochterondernemingen
  • ondernemingsruimte corporaties vergroten door vrije dochterondernemingen zonder begrenzing werkterrein toe te staan.
    • 5) positie en zeggenschap huurders
  • verschillen positie huurders particuliere en sociale sector zoveel mogelijk opheffen.
  • geen plannen invoeren initiatiefrecht en instemmingsrecht huurders.
    • 6) toezicht
  • professionaliseren intern toezicht dmv bijvoorbeeld ontwikkelen branchecodes. Bij niet functioneren RvT wil minister bevoegdheid tot ontslaan RvT. Evt. procedure ontslag RvT via ondernemingskamer.
  • stakeholders moeten prestaties corporaties kunnen beïnvloeden
  • het is in eerste instantie aan de sector zelf visitaties en benchmarks te ontwikkelen. Beiden ziet ze niet als onderdeel van extern toezicht (dus geen Engels visitatiesysteem). Kortom de slager bepaalt de regels van de vleeskeuring.
  • CFV blijft centrale rol houden bij extern toezicht
  • uitgewerkt voorstel extern toezicht volgt na discussie over deze brief.


    • Vorige pagina